住宅ローンの計算方法をわかりやすく解説【元利均等・元金均等の違い】

住宅ローンの計算は複雑そうに見えますが、基本的な仕組みを理解すれば怖くありません。「なぜこの金額になるの？」を理解することで、より賢いローン選びができます。

住宅ローンの2種類の返済方式

返済方式	特徴	メリット	デメリット
元利均等返済	毎月の返済額が一定	家計管理しやすい	返済初期は利息が多い
元金均等返済	毎月の元金返済額が一定	総利息が少ない	返済初期の負担が大きい

日本の住宅ローンでは元利均等返済が主流で、ほとんどのシミュレーターもこれを基準にしています。

元利均等返済の計算式

月々の返済額（M）は、以下の式で計算されます。

例：借入3,000万円・年利1.0%・35年（420回）の場合

• P = 30,000,000円
• r = 0.01 ÷ 12 ≒ 0.000833
• n = 35 × 12 = 420
• M ≒ 84,685円（約8.5万円）

元利均等 vs 元金均等：実際の比較

元金均等は総利息が約37万円少ない代わりに、返済初期の月々負担が約1.1万円多くなります。

返済の内訳：最初は「ほとんど利息」という事実

元利均等返済では、返済初期は月々の支払いのほとんどが利息です。

経過時期	月返済額	うち元金	うち利息
1ヶ月目	84,685円	59,685円	25,000円
5年後（60回目）	84,685円	63,254円	21,431円
15年後（180回目）	84,685円	71,834円	12,851円
最終月	84,685円	84,625円	60円

シミュレーターの正しい使い方

1. まず「今の低金利」で計算する：現在の変動金利（0.5〜0.8%）で月返済額を確認
2. 次に「金利+1%」で再計算する：将来の金利上昇リスクを想定
3. 返済期間を変えて比較する：35年・30年・25年の月返済差と総利息差を確認
4. 繰上げ返済のシミュレーションも行う：早期完済した場合の節約効果を確認

まとめ

住宅ローンの計算は「元金 × 金利 × 返済期間」の掛け算で決まります。重要なのは返済初期ほど利息の割合が大きいという点を理解し、繰上げ返済の優先度を高めることです。シミュレーターを活用して、さまざまなパターンを比較してみましょう。